Vivir fuera de España no significa renunciar a comprar una vivienda en Madrid. Incluso si trabajas en otro país, cobras tu salario en una moneda diferente al euro y no tienes residencia fiscal española, existen posibilidades de acceder a financiación hipotecaria. La clave está en conocer qué requisitos debes cumplir, cuánto dinero necesitas aportar y cómo estudian los bancos españoles tus ingresos en el extranjero.
Para muchos españoles que emigraron y desean regresar algún día, así como para ciudadanos extranjeros que quieren establecer un vínculo patrimonial con España, comprar una vivienda puede ser un proyecto importante. Algunos buscan una futura residencia; otros quieren disponer de una propiedad para sus estancias en España o adquirir un inmueble como inversión.
Sin embargo, hay una idea que suele frenar estas decisiones: creer que, para comprar desde el extranjero, es necesario disponer del importe íntegro de la vivienda.
No siempre es así.
Determinadas entidades financieras pueden estudiar hipotecas que cubran entre el 60 % y el 75 % del valor admitido para la operación, dependiendo del país de residencia, la moneda en la que se perciben los ingresos, la situación económica del solicitante y los criterios particulares de financiación.
Estos porcentajes son escenarios orientativos que pueden estudiarse, no condiciones generales del mercado ni ofertas garantizadas.
Desde Madrid Max Gestión queremos acercar esta posibilidad a quienes viven fuera de España y todavía no saben que su proyecto inmobiliario podría ser financieramente viable.
¿Puede un extranjero que vive fuera de España solicitar una hipoteca?
Sí. Una persona extranjera que reside y trabaja fuera de España puede solicitar financiación para comprar una vivienda en territorio español, aunque no tenga residencia habitual en nuestro país.
La nacionalidad y la residencia fiscal son cuestiones diferentes. No es lo mismo ser extranjero que ser no residente.
Un ciudadano español que lleva años trabajando en el extranjero puede tener la consideración de no residente fiscal en España. Del mismo modo, un ciudadano extranjero puede ser residente fiscal español si cumple las condiciones legalmente previstas.
Esta distinción importa porque las entidades financieras analizan dónde se generan los ingresos, cuál es su estabilidad y qué posibilidades existen de comprobarlos.
En el caso de compradores residentes en el extranjero, el análisis suele incorporar factores adicionales respecto a una operación hipotecaria ordinaria:
- País de residencia y situación legal del solicitante.
- Moneda en la que percibe sus ingresos.
- Antigüedad y estabilidad profesional.
- Ingresos netos y obligaciones financieras existentes.
- Capacidad de ahorro y patrimonio disponible.
- Documentación bancaria y fiscal del país de residencia.
- Características y finalidad de la vivienda que desea comprar.
No existe una aprobación automática por cumplir estas condiciones. Cada entidad establece su política de riesgos y decide si la operación encaja en sus criterios de financiación.
El Banco de España recuerda que las entidades deben evaluar individualmente la solvencia y la capacidad de pago antes de conceder un préstamo hipotecario.
¿Qué porcentaje de la vivienda puede financiar un banco español si resides en el extranjero?
En operaciones de compradores no residentes, una posibilidad que merece ser estudiada es la financiación de entre el 60 % y el 75 % del valor que la entidad tome como referencia.
Esto significa que el comprador podría aportar entre el 25 % y el 40 % del precio, siempre que el importe financiado se calcule sobre dicho precio y no exista una diferencia desfavorable con la tasación.
No obstante, el porcentaje depende de la entidad y del expediente. Algunos perfiles podrían no alcanzar esos niveles de financiación o no resultar elegibles.
Aquí conviene hacer una distinción: que una entidad esté dispuesta a estudiar una financiación del 75 % no significa que cualquier comprador residente en el extranjero pueda obtenerla.
La valoración depende de un conjunto de circunstancias que deben examinarse antes de iniciar una negociación de compraventa.
La moneda en la que cobras puede ser determinante
Un comprador que obtiene ingresos en euros presenta un escenario diferente al de otro cuyos ingresos se generan en dólares, libras esterlinas, francos suizos u otras divisas.
No necesariamente porque una moneda sea siempre aceptada y otra rechazada, sino porque las entidades deben valorar la estabilidad, convertibilidad y exposición al tipo de cambio.
Si una persona cobra en una moneda extranjera y contrata una hipoteca en euros, una depreciación de su moneda frente al euro puede encarecer las cuotas en términos de sus ingresos habituales.
También pueden influir las políticas internas sobre países y divisas, así como la procedencia y verificabilidad de los fondos.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, contempla protecciones específicas para préstamos considerados en moneda extranjera. Por tanto, la moneda de los ingresos no es únicamente una cuestión comercial: puede tener consecuencias jurídicas y contractuales.
Desde Madrid Max Gestión consideramos que el primer paso no debería ser preguntar a cualquier banco cuánto presta, sino determinar qué entidades pueden estudiar adecuadamente el país, la moneda y la situación económica del comprador.
¿Cuánto dinero debes tener ahorrado para comprar una vivienda en Madrid desde el extranjero?
Para calcular el ahorro necesario hay que separar dos partidas: el dinero que no cubre la hipoteca y los impuestos y gastos de adquisición.
La siguiente tabla recoge tres escenarios puramente ilustrativos sobre una vivienda de segunda mano de 250.000 euros en la Comunidad de Madrid.
| Financiación | Importe del préstamo | Ahorro para el precio |
|---|---|---|
| 60 % | 150.000 € | 100.000 € |
| 70 % | 175.000 € | 75.000 € |
| 75 % | 187.500 € | 62.500 € |
Ejemplo hipotético sobre 250.000 €. Las cifras son cálculos aritméticos, no estadísticas de concesión.
La diferencia resulta significativa. Entre una operación financiada al 60 % y otra al 75 %, la aportación inicial al precio se reduce en 37.500 euros.
Naturalmente, cuanto mayor sea la financiación, mayor será el capital pendiente de devolución. Por eso no siempre conviene solicitar el porcentaje máximo posible.
La decisión debe considerar la cuota, los intereses, el plazo, el riesgo de cambio de divisa y el ahorro que quedará disponible tras la compra.
Los impuestos y los gastos también necesitan financiación propia
En la Comunidad de Madrid, la adquisición de una vivienda usada tributa, con carácter general, al 6 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La base imponible puede depender del valor de referencia catastral, el valor declarado o la contraprestación, según las reglas aplicables.
Una vivienda nueva adquirida directamente al promotor normalmente está sujeta a IVA, con el tipo general del 10 % para viviendas, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que corresponda a la compraventa.
Las reglas varían entre comunidades autónomas y pueden existir supuestos especiales. Las ventajas fiscales asociadas a vivienda habitual no deben presumirse aplicables a quien compra para segunda residencia o inversión.
El comprador también debe prever los gastos notariales y registrales de la adquisición, la tasación y cualquier servicio profesional contratado que legal y contractualmente le corresponda.
Es importante no confundir estos importes con los gastos de formalización del préstamo hipotecario, cuyo reparto está regulado específicamente por la Ley 5/2019.
¿Qué requisitos suelen pedir para estudiar una hipoteca con ingresos en el extranjero?
Una operación hipotecaria internacional requiere algo más que acreditar un buen salario.
El banco necesita entender de dónde proceden los ingresos, si pueden mantenerse en el tiempo y qué otras obligaciones económicas tiene el solicitante.
La documentación puede variar según la entidad y el país, pero habitualmente se estudian los siguientes aspectos.
Identificación y residencia
La entidad debe identificar al comprador, su nacionalidad, país de residencia y situación fiscal.
Cuando corresponda, será necesario disponer de NIE o gestionar su obtención para realizar los trámites administrativos y fiscales vinculados a la compra.
No debe confundirse el NIE con una autorización de residencia: contar con un número de identificación de extranjero no supone, por sí solo, tener derecho a residir en España.
Ingresos y actividad profesional
Un asalariado puede necesitar acreditar su contrato laboral, nóminas, declaraciones fiscales y movimientos bancarios.
Si trabaja por cuenta propia o desarrolla una actividad empresarial, la entidad puede solicitar información adicional sobre sus resultados económicos, continuidad del negocio y situación tributaria.
Los documentos emitidos en el extranjero pueden requerir traducción, legalización o apostilla, dependiendo de su naturaleza y de los requisitos de la operación.
Ahorros y procedencia de los fondos
No basta con declarar que se dispone del dinero necesario.
Las entidades y otros sujetos obligados deben realizar comprobaciones vinculadas a la prevención del blanqueo de capitales, lo que puede implicar justificar el origen de los ahorros y los movimientos entre cuentas.
Si parte de la entrada procede de una donación familiar, la documentación y sus consecuencias fiscales también deben analizarse.
Endeudamiento y solvencia
Las obligaciones financieras del país de residencia no desaparecen porque la hipoteca se solicite en España.
Préstamos personales, cuotas de otras hipotecas, tarjetas de crédito, pensiones alimenticias y otras obligaciones pueden afectar a la capacidad de pago.
Un salario elevado no garantiza una aprobación cuando existe un endeudamiento importante o ingresos demasiado variables.
¿Es lo mismo comprar para vivir, pasar temporadas o alquilar la vivienda?
No. La finalidad de la compra puede influir tanto en la evaluación hipotecaria como en las obligaciones fiscales posteriores.
Quien compra con intención de trasladar su residencia a España en el futuro no presenta necesariamente el mismo escenario que alguien que desea mantener la vivienda como segunda residencia.
Y si la propiedad se adquiere para alquilarla, conviene revisar la rentabilidad real después de impuestos, gastos, mantenimiento y posibles periodos sin arrendatario.
Un comprador extranjero que se convierta en arrendador en España también deberá valorar sus obligaciones tributarias como propietario no residente, dependiendo de las circunstancias concretas, las rentas obtenidas y la normativa aplicable.
Los ingresos futuros del alquiler no deben darse por aceptados automáticamente para justificar la hipoteca. Cada entidad puede aplicar criterios diferentes, especialmente cuando todavía no existe un contrato de arrendamiento o un historial acreditable de ingresos.
Desde la perspectiva de la gestión inmobiliaria en Madrid, nuestra recomendación es que la finalidad de la compra quede definida antes de iniciar la búsqueda.
Una vivienda adecuada para uso personal no siempre es la que mejor responde a una estrategia de inversión. La ubicación, el estado del inmueble, la comunidad de propietarios, las necesidades de reforma y las limitaciones legales pueden cambiar completamente la valoración.
¿Se puede comprar una vivienda en España sin viajar para realizar todas las gestiones?
Buena parte del proceso inicial puede organizarse a distancia.
La búsqueda de vivienda, el análisis de documentación, las conversaciones con entidades financieras y el estudio preliminar de viabilidad pueden desarrollarse sin que el comprador tenga que desplazarse continuamente a España.
Esto resulta especialmente útil para quienes trabajan en otro continente o disponen de pocas oportunidades para viajar.
La formalización exige más atención. Dependiendo de las circunstancias, puede ser necesario acudir personalmente a determinados actos o estudiar la posibilidad de otorgar poderes suficientes a un representante, con las formalidades exigidas.
En una compraventa con financiación hipotecaria también hay que respetar los procedimientos de información, transparencia y control notarial aplicables. No debe suponerse que toda la operación puede cerrarse íntegramente a distancia.
El consejo es sencillo: antes de entregar cantidades importantes en concepto de reserva o arras, conviene conocer qué trámites se pueden realizar desde el extranjero y cuáles requieren presencia física o representación válida.
Un detalle importante: la tasación puede cambiar el dinero que necesitas
Imagina que acuerdas comprar una vivienda por 250.000 euros y que, de forma preliminar, una entidad contempla financiar el 70 % del valor de tasación.
Si la tasación resulta inferior al precio de compra, el préstamo podría ser menor del que habías calculado inicialmente.
El comprador necesitaría entonces una aportación adicional o tendría que negociar otras condiciones.
Por eso es importante comprobar cómo define cada entidad la base sobre la que calcula el porcentaje de financiación. No todas utilizan necesariamente el mismo criterio.
La tasación tampoco equivale a una aprobación hipotecaria. El Banco de España señala que la decisión debe fundamentarse también en la solvencia del solicitante y que, por buenas prácticas, el estudio financiero debe preceder a la generación innecesaria de gastos de tasación.
¿Qué conviene comprobar antes de comenzar a buscar vivienda desde otro país?
Desde Madrid Max Gestión recomendamos partir de una evaluación financiera realista antes de comprometerse con una propiedad concreta.
El orden de las decisiones importa.
Primero, determinar qué capacidad de compra existe teniendo en cuenta ingresos, ahorro disponible, moneda y endeudamiento.
Después, estudiar qué alternativas hipotecarias podrían ser compatibles con el perfil del solicitante.
Y solo entonces establecer un presupuesto de búsqueda que incorpore el precio, los impuestos, los gastos y un margen económico razonable.
También es conveniente considerar qué sucederá después de la adquisición. Ser propietario en España puede generar obligaciones fiscales incluso cuando la vivienda no está alquilada ni produce ingresos efectivos. La Agencia Tributaria distingue, entre otras situaciones, las rentas de inmuebles arrendados y las rentas inmobiliarias imputadas de determinados inmuebles a disposición de sus propietarios no residentes.
Comprar desde el extranjero es posible, pero la operación debe tener sentido tanto en el momento de la firma como durante los años siguientes.
Vivir en otro país no tiene por qué impedirte comprar una vivienda en España
Quizá llevas tiempo pensando en comprar una vivienda en Madrid, pero has descartado la idea porque tus ingresos proceden del extranjero.
O tal vez desconocías que determinadas entidades financieras pueden estudiar tu solicitud incluso sin residir en España.
La posibilidad existe y merece la pena analizarla.
El punto de partida no es tu nacionalidad, sino el conjunto de circunstancias económicas, documentales y personales que permiten valorar una operación hipotecaria.
Una financiación de entre el 60 % y el 75 % podría ser objeto de estudio en determinados perfiles de compradores no residentes. No es una promesa de aprobación, sino una oportunidad que requiere una evaluación individual.
¿Vives en el extranjero y quieres comprar una vivienda en España?
En Madrid Max Gestión podemos estudiar tu perfil económico y explorar alternativas de financiación hipotecaria compatibles con tu país de residencia, tus ingresos y tus objetivos inmobiliarios.
No necesitas tener elegida una vivienda para comenzar a valorar tus posibilidades.
Cuéntanos desde qué país nos contactas, en qué moneda recibes tus ingresos y cuál es tu presupuesto aproximado de compra. Con esa información podremos orientar un primer análisis de tu operación.
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